Почему квартиры на торгах идут с 50%-й скидкой и как туда попасть

Покупка недвижимости через аукционы все чаще становится способом сэкономить на жилье или вложиться в будущее. Квартиры, дома, дачи и земельные участки уходят с молотка со значительными скидками, иногда даже до 60%. Как все это устроено на практике, мы разобрали вместе с экспертом рынка Игнатом Ситниковым, основателем агентства элитной недвижимости Heartwood и земельным инвестором.

Квартиры и дома со скидкой до 60%: что такое аукционы недвижимости и кто может в них участвовать

Аукцион недвижимости — это публичные торги на электронных торговых площадках, где квартира, дом или другой объект уходит тому, кто предложит самую высокую цену в строго ограниченное время. В отличие от привычной покупки через агентство или застройщика, здесь нет длинных переговоров, недель на раздумья и возможности спокойно «переспать с решением». Участник выбирает лот, вносит задаток и в назначенный день выходит на торги вместе с другими претендентами.

По словам Игната Ситникова, на торгах можно купить квартиру, дачу, коттедж, земельный участок, коммерческое помещение, склад, гараж или машино-место. Чаще всего продавцами выступают арбитражные управляющие, банки и государственные структуры. Изредка на торгах встречаются и собственники, которые выставляют недвижимость на аукцион, чтобы привлечь больше внимания и повысить интерес к объекту.

По оценкам экспертов, примерно до половины всех лотов (40–45%) на электронных торговых площадках — это имущество банкротов. Остальная недвижимость попадает на торги по разным причинам: где-то владелец перестал платить ипотеку, где-то объект арестован за долги, а где-то государство или муниципалитеты просто решили распродать стоящее на балансе имущество.

«Застройщик или частный продавец часто дают гарантии, устраняют недостатки, можно внести пункты в договор. На аукционе вы покупаете объект в том состоянии и с теми обременениями, которые существуют на момент торгов, и никто ничего исправлять не будет», — говорит Ситников.

Участвовать в аукционах могут не только компании, но и обычные люди. Главное — быть совершеннолетним и дееспособным. Для некоторых видов имущества есть дополнительные требования, но это скорее исключение. По словам эксперта, около 95% лотов на популярных электронных площадках доступны физическим лицам.

«Прибыль редко бывает ниже 500 тыс. руб.»: как заработать на недвижимости с торгов

Главная причина интереса к аукционам проста — возможность купить квартиру, дачу или другую недвижимость дешевле рынка. По данным московских аналитиков, средний дисконт составляет 20–35% от рыночной стоимости. Например, дом с ценой 12 млн руб. на рынке может уйти за 8,5 млн руб.

Но важно понимать: такой дисконт не берется из ниоткуда. Во-первых, продавцу часто нужно как можно быстрее закрыть сделку и реализовать актив. Во-вторых, стартовая стоимость обычно формируется на основе оценки, которая может уже не учитывать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Кроме того, если первые торги по каким-то причинам не состоялись, например из-за низкой информированности, то цена на следующем этапе снижается еще на 10–15%. В итоге на стадии публичного предложения стоимость квартиры или дома может оказаться на 40–50% ниже первоначального уровня.

Самые заметные скидки обычно встречаются на «сложных» лотах: недостроях, участках с неясными границами, объектах с долгами по коммуналке или спорным юридическим статусом. По словам Игната Ситникова, разница с рынком в таких случаях может доходить до 60%. Он вспоминает ситуацию, когда участок был куплен на торгах за 1,4 млн руб. при рыночной стоимости аналогичных объектов около 3 млн руб.

Но и обратная ситуация тоже случается. Если объект ликвидный и находится в хорошем месте, торги превращаются в борьбу не на жизнь, а на смерть. В таком случае цена легко может дойти до верхней границы рынка и даже превысить ее. Например, обычный участок площадью 8 соток ушел дороже аналогов на вторичном рынке просто потому, что один покупатель никак не хотел уступать другому, отмечает эксперт.

Зарабатывать на недвижимости с торгов можно двумя основными способами: перепродажей и арендой. В формате флиппинга — купил, отремонтировал, продал — инвесторы обычно закладывают маржу не меньше 25–30% от всех затрат. Средний цикл сделки занимает 4–7 месяцев, а чистая прибыль редко бывает ниже 500 тыс. руб. Например, инвестор купил на торгах участок за 2,1 млн руб., вложил 400 тыс. руб. в коммуникации и межевание, а через полгода продал уже за 3,4 млн руб. Итоговая прибыль составила около 700 тыс. руб.

Арендная стратегия — это «игра вдолгую», но и доход у нее стабильнее — примерно 8–12% годовых. Первые деньги можно получить уже через 3–4 месяца после покупки, а вот полная окупаемость иногда растягивается на 5–7 лет.

«У меня есть клиенты, которые покупают 3–4 объекта в год на торгах, ремонтируют и сдают, и это дает им ежемесячный денежный поток в 200–300 тыс. руб. чистыми. Профессионалы выстраивают целый конвейер: поиск, проверка, торги, управление объектом», — говорит Ситников.

Как купить недвижимость с торгов

Участие в электронных аукционах выглядит сложнее, чем есть на самом деле. Купить квартиру или дом с торгов может любой желающий. Если разложить по шагам, процесс выглядит так.

• Сначала нужно получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Без нее на площадку просто не пустят.

• Затем выбрать на электронной торговой площадке квартиру, дачу, гараж или любой другой приглянувшийся объект недвижимости и внимательно изучить документы. Здесь важно проверить историю перехода прав через выписку из ЕГРН, оценить возможные обременения, долги и другие нюансы, а также по возможности лично осмотреть будущую покупку.

• После этого нужно зарегистрироваться на электронной торговой площадке — например, «Сбербанк-АСТ», «Российский аукционный дом» или «Фабрикант».

• Далее вносится задаток. Обычно это 10–20% от начальной стоимости. Если участник не побеждает, деньги возвращаются.

• В день торгов участники делают ставки, а цена постепенно растет на шаг аукциона — обычно от 0,5 до 5%.

• Победитель подписывает протокол, а затем в течение 5–30 дней оплачивает остаток суммы и оформляет сделку.

Но важно помнить: кроме самой покупки есть дополнительные расходы. Это комиссия организатора торгов (1–5%), возможные долги по ЖКХ, кадастровые работы (30–50 тыс. руб.) и ремонт. Для загородного дома в Подмосковье минимальные вложения в приведение объекта в порядок редко бывают ниже 1,5–2 млн руб., отмечает Игнат Ситников.

Новичкам эксперт советует не бросаться сразу в «убитые» или «сложные» лоты. Лучше начать с залоговой недвижимости банков без прописанных жильцов и явных проблем. Если смотреть объекты до 3 млн руб., понадобится примерно 400–500 тыс. руб. на задаток и еще 500–700 тыс. руб. на запас расходов. В итоге комфортный порог входа составляет около 1,2–1,5 млн руб. собственных средств.

«Обязательно найдите грамотного юриста, который специализируется на торгах: он сэкономит вам гораздо больше, чем возьмет за услуги. Рынок аукционов жесток к тем, кто ленится читать документы, но невероятно благодарен тем, кто подходит к делу с холодной головой и расчетом», — резюмирует эксперт.

FAQ: что важно знать о покупке недвижимости с торгов

На сколько дешевле рынка можно купить недвижимость с торгов?

Купленные на торгах квартиры, коттеджи или земельные участки могут быть дешевле рынка на 20–35%, а в некоторых случаях скидка может доходить до 60%.

Кто может участвовать в аукционах недвижимости на электронных торговых площадках?

Любой совершеннолетний дееспособный гражданин с паспортом.

Сколько денег нужно новичку для старта?

Для покупки объекта недвижимости на торгах стоимостью до 3 млн руб. помимо этой суммы потребуется около 400–500 тыс. руб. на задаток и еще 500–700 тыс. руб. на возможные расходы. Комфортный порог входа — примерно 1,2–1,5 млн руб.

Какую недвижимость выгоднее покупать новичку на торгах?

Новичку лучше начать с залоговой недвижимости банков без прописанных жильцов и явных проблем.